Acheter une maison aux Etats-Unis, à Los Angeles – Retour d’expérience

J’ai investi dans l’immobilier à Los Angeles, en Californie, où je vis avec ma femme depuis 2014. Nous avons acheté notre toute première maison aux Etats-Unis, et ça a été une aventure compliquée que je partage intégralement ci-dessous. Je vais t’expliquer comment ça se passe quand on investit dans l’immobilier aux USA, en partageant mon expérience personnelle d’expatrié aux Etats-Unis.

Un peu de contexte

Fin 2020, en pleine crise du Covid, nous avons décidé ma femme et moi d’acheter une maison à Los Angeles. Nous étions très bien installés dans notre grand appartement de Culver City. Cependant, payer une location chaque mois de $3000 depuis plusieurs années n’arrangeait pas nos plans d’investissement.

L’année 2020 n’était pas la meilleure période pour acheter un bien immobilier aux USA. Nous n’étions pas les seuls à avoir ce projet, les prix des biens commençaient à flamber, et nous n’avions aucune expérience en immobilier auparavant, aux Etats-Unis comme ailleurs.

Définir son budget immobilier

Afin de définir le budget total payable chaque mois dans un mortgage, il nous a fallu calculer notre DTI (debt to income ratio, ou ratio salaire brut / dette) qui ne devait pas dépasser les 36% de notre salaire brut.

Calculer son mortgage

Un mortgage (ou montant de l’emprunt à rembourser) inclut différents éléments.

1. Principal + intérêt – Le montant du remboursement du prêt et les intérêts
2. PMI (Private mortgage insurance) – Assurance à payer si le montant remboursé sur le bien n’a pas encore dépassé les 20% d’equity
3. Property Tax – Taxes de propriété d’environ 0.7% à 1% de la valeur de votre maison par an en Californie
4. Home insurance – Assurance maison obligatoire
5. HOA – Frais de copropriétaires si vous vivez dans une résidence avec des charges partagées (comme une piscine, une salle de sport…)

Calculer son apport

Il faut aussi obligatoirement prendre en compte l’apport de base (appelé downpayment) à mettre sur la table et équivalent à 20% du prix total du bien. Soit $200k pour un bien d’un million de dollars. Il est toujours possible d’acheter un apport inférieur, mais les acheteurs privilégieront les apports plus importants.

Trouver une établisement financier

La suite logique est de se faire pré-approuver par un établiseement financier, banque ou broker. Sans cet accord de principe, visiter des biens de sert à rien car c’est la première chose qu’un vendeur te demandera.

Selon ton salaire annuel (et celui de ton +1 évidemment) mais aussi ton statut (W2, 1099, Schedule C), cette étape peut être plus ou moins longue et stressante. Car en tant qu’entrepreneur, ils vont décortiquer tes finances pros et perso de A à Z afin de voir si le prêt peut être accordé et à quel taux d’intérêt.

En fin 2020, nous avons eu la chance d’avoir un taux d’intérêt de 2.75%, ce qui est excellent aux USA. Mi 2022, les taux étaient remontés à 5.5% en moyenne.

L’importance du credit score

Le credit score a aussi une incidence majeure sur l’obtention d’un prêt et sur son taux d’intérêt. Il est recommandé d’avoir un credit score de +740 pour obtenir les meilleurs taux. En dessous, tu risques d’avoir un taux plus élevé et donc de payer plus cher sur 30 ans.

Rechercher un bien immobilier aux USA

Les recherches se font principalement en ligne sur les sites du genre Zillow, Redfin. Et il est fortement recommandé d’être accompagné d’un agent agent (ce qui est gratuit, car ils prennent une part sur la vente). Un agent est force de proposition, de bon conseil sur les quartiers et leurs avantages ou inconvénient (qualité des écoles, trafic, sécurité…).

Faire une offre sur un bien

Les enchères commencent. Car aux USA, le prix affiché n’est pas forcément le prix maximum d’un bien immobilier. Pendant le Covid, la plupart des maisons dans la région de Los ANgeles se sont vendues 10% à 20% au dessus de leur prix demandé. Ce qui évidemment était un énorme frein dans nos recherches.

Négocier l’achat d’une maison aux USA

Il existe plusieurs leviers afin de négocier l’achat d’une maison aux Etats-Unis.

Le prix

Le premier levier est évidemment le prix, mais tout le monde ne peut pas faire grimper les enchères à l’infini.

Les conditions d’annulation (« Contingencies »)

L’autre levier, et non des moindres, sont ce qu’on appelle les « contingencies » ou conditions d’annulation de la vente une fois celle-ci acceptée. Il en existe plusieurs.

• Inspection – L’inspection générale du bien. Permet de négocier le prix selon l’étendue des réparations à effectuer ou d’annuler la vente si trop de choses sont à réparer, défectueuses ou autres (fondation mortes, termites, cafards)
• Appraisal – L’estimation du bien par une source neutre. Si l’estimation est en dessous du prix de l’offre, la vente peut être annulée car le financement peut être refusé par la banque. Ce qui permet aussi de renégocier le prix.
• Mortgage – Emprunt. S’il est refusé, la vente doit être annulée.

Ces conditions sont communes. Mais elles peuvent être levées par l’acheteur afin de démontrer sa motivation au vendeur. Lever la condition d’inspection signifie que lors de l’inspection générale, la détection de problèmes majeurs ne peut en aucun cas annuler la vente du bien. C’est donc une stratégie risquée mais qui peut faire la différence.

L’escrow

Une fois l’offre soumise par l’acheteur et acceptée par le vendeur, commence la période d' »escrow ». Celle-ci dure en général 30 jours (parfois moins, parfois plus définit par chaque partie) et impose d’effectuer toutes les démarches d’achat dans cette période donnée. Pas un jour de plus.

Lors de cette course contre la montre, l’acheteur doit resoumettre ses finances afin d’avoir l’accord de son partenaire financier, effectuer les inspections, demander les compléments d’information si nécessaires (permis de construire par exemple).

Une fois le contrat de vente signé à la fin de l’escrow, bravo ! Tu es officiellement propriétaire d’un bien immobilier aux Etats-Unis ! Quelle aventure.